Зачем привлекать юристов при приобретении недвижимости в собственность, аренду или субаренду?

Автор: АСЕССОР

Если Вы приобретаете недвижимость в собственность, в аренду, или в субаренду, Вы неизбежно столкнетесь с необходимостью регистрации прав на нее. Так как имущественные отношения в России развиваются своим особым путем, то часто возникают неразрешимые юридические коллизии сразу же после того, как новый собственник или арендатор подписал договор и заплатил деньги.

Вот как это обычно бывает:

1. Продавец и покупатель нотариально оформили сделку купли-продажи здания. Передача денег состоялась. Покупатель обратился в Москомрегистрации с заявлением о регистрации права собственности. В регистрации ему было отказано, т.к. здание находилось под залогом. Когда покупатель решил обратиться к продавцу за разъяснениями, выяснилось, что все первые лица организации – продавца уехали за границу и найти их не представляется возможным.
2. В 1995 г. некая фирма решила внести принадлежащее ей здание в уставный капитал Общества с ограниченной ответственностью. Был составлен акт приемки-передачи. Учредительные документы ООО прошли регистрацию в МРП. В 1998 году (после введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) ООО обратилось за регистрацией права собственности на указанное здание. В регистрации было отказано, поскольку у первоначального собственника не было зарегистрировано право собственности. Представители ООО обратились к фирме с просьбой предоставить недостающие документы для регистрации. Фирма какие-либо документы предоставить отказалась и обратилась в арбитражный суд с требованием признать недействительным внесение здания в уставный капитал ООО., поскольку на тот момент у руководителя фирмы отсутствовали полномочия распоряжаться подобным имуществом.
3. Собственник зарегистрировал договор аренды помещения в принадлежащем ему здании. Через некоторое время арендатор выехал из занимаемого помещения, устно предупредив об этом собственника. Собственник, посчитав, что арендные отношения таким образом прекратились, заключил договор с новым арендатором. При обращении в Москомрегистрации выяснилось, что указанный договор аренды зарегистрирован быть не может по причине отсутствия данных о расторжении договора с прежним арендатором. Но на тот момент найти прежнего арендатора не удалось. Эту проблему пришлось решать через суд.

Во всех приведенных примерах есть одна общая особенность – никто из пострадавших участников не привлекал к работе юристов, профессионально занимающихся вопросами оформления имущественных отношений, ошибочно считая подписанный договор главным документом. К сожалению, такая практика приводит к серьезным проблемам, связанным с оформлением прав на недвижимость, лишним затратам, претензиям со стороны третьих лиц и гос. органов, потерям, вызванным невозможностью начать коммерческую деятельность, особенно если она требует лицензирования.

Все обстоятельства, препятствующие регистрации прав на недвижимое имущество могут быть выявлены опытными юристами до подписания договора и передачи денег, а многие из них даже устранены.

Предоставляемый Юридическим Центром “АСЕССОР” комплекс услуг по оформлению имущественных отношений поможет Вам избежать всех подобных неприятностей.

1. анализ правоустанавливающих документов на объект и учредительных документов собственника объекта (нарушения при приватизации, выкупе объекта, внесении изменений и дополнений в учредительные документы и т.п.);
2. проверка информации об объекте права (данные ЕГРП, документы, обосновывающие перепланировки, реконструкцию, соответствие сведениям БТИ; документы, подтверждающие залог, аренду, доверительное управление в отношении объекта недвижимости; документы, оформляющие завершение строительства или документы на незавершенный строительством объект);
3. установление характеристик объекта на предмет соответствия заявленным видам деятельности (например, под склад для хранения медицинского оборудования или фармпрепаратов, аптеку, развлекательный комплекс и т.п.);
4. сбор недостающих документов;
5. получение необходимых разрешений и согласований;
6. содействие в устранении выявленных нарушений;
7. содействие в составлении договора;
8. регистрация права собственности на объект, других вещных прав, аренды и т.п.

1. В апреле 2001 г. к нам обратился Клиент, приобретающий помещение под аптеку. Выезд наших специалистов на место, показал, что помещение пригодно для указанного вида деятельности. Помещение имело неузаконенные перепланировки, что является существенным, хотя и преодолимым в большинстве случаев, осложнением при регистрации перехода права собственности.

Однако, продавец отказался предоставить полный пакет документов, необходимый при регистрации до внесения задатка. Это обстоятельство не позволяло составить полную картину правового состояния продаваемого помещения. При указанных обстоятельствах жесткое требование продавца немедленно заплатить задаток было подозрительно. Возможно, в отношении указанного помещения ведется судебное производство. Мы посоветовали покупателю не торопиться с приобретением.

2. В марте 2000 г., оборонный завод обратился к нам с просьбой провести экспертизу инвестиционного контракта с государством. Выяснилось, что по условиям договора у завода отсутствуют права на здания и сооружения, в которые он собственно и инвестирует средства. Все они будут принадлежать государству. В результате переговоров наших юристов удалось внести изменения в договор и зарегистрировать права завода на свою часть помещений.
3. К нам обратился Клиент по вопросу экспертизы договора подряда на строительство торгового центра. Договор подряда, представленный строительной организацией был составлен на 2-х страницах и не выдерживал никакой критики. Наши юристы составили новый договор, максимально учитывающий интересы Клиента. Было проведено три встречи с присутствием Клиента, представителей строительной организации, и юристами Юридического Центра “АСЕССОР”, каждая из которых занимала практически весь рабочий день, в результате которых договор был принят строителями без изменений.
4. Индийская фирма планировала заключить договор субаренды с поликлиникой. Договор субаренды, представленный поликлиникой включал положения, которые настолько ущемляли права индийской фирмы, что пришлось составить новый проект, который после долгих согласований был утвержден.
5. Фирма обратилась с просьбой зарегистрировать переход права собственности на основании состоявшейся сделки купли-продажи. Мы выяснили, что по данным Единого государственного реестра прав на объект сделки купли-продажи был наложен арест. Продавец настаивал, что это ошибка, допущенная Москомрегистрации. После тщательной проверки предоставленных продавцом документов нашими специалистами было выявлено, что в отношении объекта имелся судебный спор, в ходе которого был наложен арест. Однако впоследствии основания для ареста отпали, но документально это оформлено не было. В результате оперативных мер, предпринятых нами по работе со службой судебных приставов-исполнителей и Москомрегистрации, ограничения на объект недвижимости удалось устранить.

Будем рады содействовать Вашей удаче и пополнить наш список “Примеров с хорошим концом” Вашей историей.