Договор аренды нежилых помещений

Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений внутри зданий.

Вопрос о распространении положений действующего законодательства об аренде зданий сооружений на его составные части является сегодня довольно интересным и спорным.

В частности, это обусловлено тем, что сам по себе вопрос отнесения к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри здания до последнего времени являлся дискуссионным.

Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не относит нежилые помещения внутри зданий к объектам недвижимости, по этой причине до принятия Закона о госрегистрации сделки с нежилыми помещениями внутри зданий, в том числе сделки аренды, не подлежали государственной регистрации.

В то же время, законодательством, а именно, ст. 130 ГК РФ допускается возможность отнесения законом к недвижимым вещам иного имущества.

Все нежилые помещения, в том числе входящие в состав здания с момента вступления в силу Закона о госрегистрации были включены законодателем в состав объектов недвижимости.

Согласно общему правилу, установленному в п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В Гражданском кодексе РФ в п. 2 ст. 650 фигурирует слово "иное" применительно ко всему параграфу 4 главы 34 ГК РФ: "Аренда зданий сооружений", что даёт основание полагать о необязательности государственной регистрации договоров аренды зданий сооружений, заключённых сроком до одного года, хотя и в п. 2 ст. 651 ГК РФ записано противоположное правило.

В силу того факта, что Гражданский кодекс РФ не рассматривал помещения внутри зданий в качестве объектов недвижимости, специальное правило, установленное в ст. 651 ГК РФ, не затронуло договоры аренды недвижимости нежилых помещений.

С момента отнесения законодателем нежилых помещений к объектам недвижимости все сделки аренды с ними (нежилыми помещениями) в силу общего правила, установленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, подлежат обязательной государственной регистрации. Именно такой позиции в последнее время всё чаще и чаще начинают придерживаться налоговые и иные государственные отрганы (например, письмл № 04-02-05/2 от 2 февраля 2000 г. Департамента налоговой политики Министерства финансов РФ).

В то же время хочется отметить, что единая позиция органов власти (в том числе и судебной) относительно необходимости государственной регистрации нежилых помещений в натоящий момент не сформирована.

Таким образом, отсутствие в Гражданском кодексе РФ прямого указания о возможности применения норм, регулирующих отношения по аренде зданий и сооружений, к отношениям по аренде нежилых помещений и принятие Закона о государственной регистрации сделали возможной ситуацию, в силу которой договор аренды здания, заключённый на срок менее одного года, не требует государственной регистрации, а договор аренды (субаренды) любого отдельного помещения внутри этого здания подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от срока действия такого договора.

При этом в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды помещения при отсутствии его государственной регистрации будет считаться незаключённым.

Нелепость и нелогичность ситуации, связанной с разными подходами законодателя в течении последних лет к вопросам регистрации договоров аренды зданий и договоров аренды нежилых помещений внутри зданий, порождает множество споров и дискуссий по этому вопросу.

В свою очередь, некоторые известные юристы, например, такие как И. Исрафилов (См.: Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10), считают, что нежилые помещения внутри здания вообще не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов арендных отношений, так как они объединены под общим значением "здание" и к ним следует применять нормы регулирующие аренду зданий.

Подобная точка зрения при всей своей простоте и очевидности имеет лишь логическое, а не правовое обоснование и поэтому может не разделяться.

Но тем не менее именно такую же позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указав в своём Информационном письме № 53 от 1 июня 2000 г. "О государственной регистрации аренды нежилых помещений" (См.: Вестник ВАС РФ. 2000. № 7) на то, что договор аренды нежилых помещений, заключённый на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

В качестве обоснования своей позиции Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ привёл следующие доводы:

а) нежилое помещение является объектом недвижимости отличным от здания или сооружения, в котором оно находиться, но неразрывно связанным с ним.

б) в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствует какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Несмотря на то, что данное письмо носит информационный характер и не является нормативным актом, позиция Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ должна сыграть весьма позитивную роль в развитии судебной практики и оказать существенную помощь налогоплательщикам при защите их интересов в судебных спорах с налоговыми органами.

Тем не менее следует полагать, что для окончательного устранения неопределённости в вопросе необходимости регистрации договоров аренды помещений внутри зданий и сооружений, заключённых на срок менее одного года, требуется принятие соответствующих изменений в гражданском законодтельстве.

к.ю.н. Б. Д. Завидов

Источник: http://benten.ru